李 대통령 부부, 17.7억 한도 담보 잡고 소유권 넘겨
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[서울=이진형 기자] 이재명 대통령 부부가 보유 중이던 경기 성남시 분당구 수내동 양지마을 아파트를 29억 원에 매각하는 과정에서, 매수인을 상대로 거래가액의 60%에 달하는 거액의 근저당권을 설정한 사실이 확인되어 부동산 시장의 관심이 쏠리고 있다.
업계에서는 재건축 사업시행자 지정을 앞둔 특수 상황에서 조합원 지위 승계를 확보함과 동시에 잔금 이행을 담보하기 위한 '매도인 금융(Seller Financing)' 방식이 활용된 것으로 보고 있다.
▣ 계약 이틀 만에 소유권 넘기고 '17억 7,000만 원' 근저당권 설정
20일 대법원 등기부등본 및 국토교통부 실거래 정보에 따르면 이 대통령과 배우자 김혜경 여사는 성남시 분당구 수내동 양지마을 금호1단지 전용면적 164.25㎡ 아파트를 지난 14일 29억 원에 매도 계약 체결 후, 이틀 뒤인 16일 소유권 이전 등기를 완료했다. 매수인은 같은 분당구에 거주하는 김모 씨와 조모 씨로, 각 2분의 1 지분씩 공동 명의로 취득했다.
주목할 부분은 소유권 이전과 동시에 이 대통령 부부를 채권권자로, 매수인들을 채무자로 하는 채권최고액 17억 7,000만 원의 근저당권이 새로 설정되었다는 점이다. 채권최고액이 통상 실제 차입금의 110~130% 수준에서 기재되는 점을 고려할 때, 매수인이 이 대통령 부부에게 넘기지 못한 매매 잔금은 약 14억~15억 원 내외일 것으로 추산된다.
▣ 재건축 '조합원 지위 승계' 시한 압박… 사업시행자 지정 고시 전 등기 속도전
부동산 전문가들은 이번 거래가 통상적인 아파트 매매 절차와 달리 급박하게 소유권 이전부터 이루어진 배경으로 '재건축 사업시행자 지정' 이슈를 짚고 있다.
해당 아파트가 속한 양지마을은 신탁 방식의 통합 재건축을 추진 중이며, 최근 관할 지자체에 대신자산신탁을 사업시행자로 지정해 달라는 신청서를 제출해 이달 말 지정 고시를 앞두고 있다.
성남 분당구는 투기과열지구로 지정되어 있어, 신탁사의 사업시행자 지정 고시 이후 아파트를 취득할 경우 원칙적으로 조합원 지위를 넘겨받지 못하고 현금 청산 대상이 될 수 있다.
예외적으로 양도인이 '1세대 1주택자로서 10년 이상 보유 및 5년 이상 거주' 요건을 충족하면 조합원 승계가 가능하다. 그러나 이 대통령 부부의 경우, 김 여사가 지난 2018년 지분 절반을 증여받아 보유 기간(약 7년 8개월) 요건을 다 채우지 못한 상태였다.
이 때문에 매수인이 사업시행자 지정 고시가 내려지기 전 서둘러 명의 이전을 마쳐야만 향후 신축 아파트 입주권을 안정적으로 확보할 수 있는 구조였다는 것이 전문가들의 분석이다.
▣ 금융권 대출 규제와 매도인 자금 대여 논란… 靑 "10월 잔금 완납 예정"
한편 일각에서는 수도권 규제지역 내 25억 원 초과 주택의 주택담보대출 한도가 2억 원으로 엄격히 제한된 상황에서, 매도인이 잔금 유예 방식으로 사실상 대출을 제공해 규제를 우회한 것이 아니냐는 논란도 제기됐다. 매수인이 금융권 대신 매도인과 직접 채무 관계를 형성할 경우 획일적인 LTV·DSR 한도 규제를 받지 않는 제도의 빈틈을 활용했다는 지적이다.
이에 대해 청와대 측은 매수자의 개인적인 자금 사정에 따른 조치였을 뿐이라며 해명에 나섰다. 청와대 관계자는 "매수자가 현재 거주 중인 기존 주택의 매각 대금을 받아 매매 잔금을 치르기로 한 사정이 있었다"며 "오는 10월 말까지 잔금을 전액 상환하고 근저당권을 말소하기로 약정되어 있어 곧 정리될 문제"라고 밝혔다.
이 대통령은 지난 1998년 3억 6,000만 원에 해당 아파트를 매입해 28년간 보유해 왔으며, 지난 2월 비거주 1주택자에 대한 고가 주택 보유 논란이 일자 시세보다 다소 저렴한 29억 원에 매물로 내놓은 바 있다. 이 대통령은 계약 당일 국무회의에서 "이제 무주택자가 되었다"고 발언하기도 했다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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