서울 2주택자 3.78%밖에 없다
정부는 부동산 규제 카드를 꺼낼 때마다 같은 전제를 반복한다. ‘다주택자 = 서울 투기꾼 = 집값 상승의 원흉’이라는 공식이다.
그러나 2024년 국가데이터처 주택소유통계와 최근 학술 데이터는 이 전제가 통째로 틀렸음을 증명한다. 규제의 칼날이 향한 곳은 서울의 강남 투기꾼이 아니라, 지방의 소액 임대인들이었다.
팩트 체크: 데이터가 말하는 다주택자의 실체
정부는 다주택자 양도소득세 중과를 재개하며 최고 82.5%에 달하는 실효세율로 압박에 나섰다. 다주택자가 매물을 뱉어내 집값을 잡겠다는 논리다. 하지만 실제 주택 보유 데이터를 뜯어보면 시장의 현실과 전혀 딴판이다.
지방에 갇힌 다주택자: 2주택자의 50.5%, 3주택자의 49.5%가 보유한 주택은 모두 지방에 있다. 4주택 이상 보유자의 63.5%는 아파트가 아닌 비아파트(빌라·연립 등)를 쥐고 있다.
'서울 2주택자'는 단 3.78%: 대중의 인식과 달리, 서울에만 아파트 2채를 가진 사람은 전체 2주택자의 3.78%에 불과하다.
1주택자보다 가난한 다주택자: 4주택 이상 보유자의 주택 1채당 평균 공시가격은 1억 5,800만 원인 반면, 1주택자의 평균 주택 가격은 4억 8,100만 원이다.
결론: 다주택자의 실체는 투기꾼이 아니라 지방의 낡은 빌라, 소형 원룸 등을 보유한 민간 임대주택 공급자들이다.
서울 집값 폭등의 범인은 다주택자가 아니다.
최근 서울 25개 구 중 18곳이 전고점을 돌파하며 집값이 요동치고 있다. 그러나 앞서 보았듯 서울의 다주택자 비중은 지극히 낮다. 서울 집값을 끌어올린 진짜 원인은 다주택자의 투기가 아니라, 극심한 공급 부족과 서울·신축으로의 실수요 집중이다.
원인은 놔둔 채 다주택자만 때려잡아서는 서울 집값을 절대 잡을 수 없다.
규제의 역설: 정부가 죽이는 지방과 서민
일괄적인 다주택자 규제는 심각한 부작용을 낳는다. 압박을 느낀 다주택자들이 가장 먼저 처분하는 것은 시세차익을 기대하기 어렵고 거래가 안 되는 지방 주택과 비아파트다.
지방 부동산 몰락: 매물만 쏟아지고 수요가 실종되면서 지방 주택시장의 기반이 무너진다.
서민 임대차 시장 타격: 민간 임대 공급이 급감하면서 빌라·원룸에 거주하는 청년과 서민 가구의 보증금 및 월세 부담이 폭등한다.
지방 소멸을 막고 비아파트 공급을 늘리겠다던 정부가, 정작 규제로는 지방과 서민 임시 시장을 사지로 내모는 ‘정책의 역설’이 발생하고 있는 것이다.
정부를 향한 세 가지 제언
지난 34년간 부동산 규제는 22번이나 강화와 완화를 반복했다. 이는 정책이 효과가 없었음을 반증하는 증거다. 이제는 악순환을 끊어야 한다.
하나, 지역·유형별 차등 규제 적용: 서울 고가 아파트와 지방 소액 주택을 동일선상에 놓아선 안 된다. 공시가격 3억 이하 또는 인구감소지역 주택은 다주택 산정에서 제외해야 한다.
둘, 민간 임대공급자의 역할 인정: 정당하게 주거를 제공하는 임대인을 투기꾼으로 몰아세우는 일괄 규제를 멈춰야 서민 주거가 안정된다.
셋, 단기 표심용이 아닌 정책의 일관성 확보: 시장에 신뢰를 줄 수 있는 장기적인 부동산 로드맵이 필요하다.
데이터는 거짓말을 하지 않는다. 정교한 정책만이 공정한 시장을 만든다. 정부는 이제 현실을 직시해야 할 때다.
AI부동산경제신문ㅣ강원지사장
이태광 상임고문
글로벌 경영학 박사 · 부동산학 박사
미국 미드웨스트대학교(Midwest University)
부동산학 교수 및 ISO 국제인증 심사교육원 원장
미국 미드웨스트대학교(Midwest University) 글로벌 부동산학 박사 취득
미국 Midwest University Ph.D. 리더십경영학 박사 취득
대한법률부동산연구소 소장(연구기관 대표)
미드웨스트대학교 대학원 부동산학 석·박사 과정 교수
한국열린사이버대학교 부동산금융자산학과 교수
한국부동산경매학회 수석연구위원 & 강원도
출간도서
『24시간이면 배우는 부동산 경매』
『부동산 심리학』, 『도시재생』
『GPT로 보는 부동산 경제』등이 있다.
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