최근 주택경매 시장에서 낙찰가가 지속적으로 상승하면서 개인 구매자들의 진입 장벽이 높아지고 있다. 대법원 사법정보 데이터를 분석한 결과, 올해 상반기 주택경매 건수는 감소했지만 평균 낙찰가는 전년 동기 대비 8.5% 상승한 것으로 나타났다.
특히 수도권 지역의 경우 상승폭이 더욱 두드러지고 있다. 서울 강남 3구의 주택경매는 1억 원대 후반대의 낙찰가를 기록하고 있으며, 입찰 경쟁도 심화되는 추세다. 같은 물건을 놓고 5~6명 이상이 입찰에 참여하는 경우가 일반적이 되었다.
이는 금리 인상으로 인한 전세난과 주택 공급 부족이 주요 원인으로 분석된다. 저금리 시대가 종료되면서 전세가 월세로 전환되는 세입자들이 경매 시장으로 눈을 돌리고 있고, 기관투자자와 임대사업자들도 수익성 있는 물건을 찾기 위해 경매장에 참여하는 비중이 늘었다는 설명이다.
경매 낙찰에 실패한 구매자들의 사례도 증가하고 있다. 서울의 30대 직장인 A씨는 강북 지역 오래된 다세대주택 경매에 3회 연속 낙찰에 실패했다고 밝혔다. "입찰가 상한선을 정해도 매번 예상을 뛰어넘는 가격대에서 낙찰된다. 결국 중개인이나 임대사업자가 낙찰받는 경우가 대부분"이라고 그는 전했다.
부동산 경매 전문 변호사 B변호사는 현재의 시장 상황을 진단하며 다음과 같은 조언을 제시했다. "개인 구매자라면 접근성이 낮고 낙찰가 변동성이 큰 물건을 노린 것이 현명하다. 또한 경매 등기부, 건축물대장, 현장 실사를 철저히 하는 것이 필수적이다. 많은 입찰자들이 표면적 가격만 보고 입찰했다가 숨겨진 하자나 임차인 문제로 손실을 입는다"고 강조했다.
실제로 경매 전문가들은 개별 물건의 특수성을 활용하는 것을 강조한다. 유명 경매 아파트나 다세대주택보다는 상가, 임야, 토지 같은 특수 용도 부동산에서 기회를 찾아야 한다는 조언이다. 이러한 물건들은 입찰자가 적어 경쟁률이 낮고, 따라서 예상 낙찰가에 가까운 가격에 낙찰될 확률이 높다.
금융감독청이 발표한 최근 통계에 따르면 경매 물건의 낙찰률은 평균 70% 대를 유지하고 있다. 이는 3건 중 1건 이상이 재경매에 나간다는 의미다. 재경매 과정에서 낙찰가는 더욱 내려가는 경향을 보이므로, 끈기 있게 여러 건을 살펴보는 인내심도 중요한 경쟁력이 될 수 있다는 전문가의 조언이다.
국내 주택경매 시장은 앞으로도 개인 구매자에게 진입이 쉽지 않을 것으로 전망된다. 다만 충분한 시장 조사와 철저한 사전 검토를 통해 기관투자자들이 놓친 기회를 찾는 것이 성공의 열쇠가 될 것으로 기대된다.
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