[전문가 칼럼 | 이태광 교수] 주택정책의 함정, '거래가치'에 갇혀 '삶의 공간' 잃는다
이태광 (대한자산투자연구원 원장·미드웨스트대학교 부동산학과 교수)
"우리는 평생을 데이터 속에서 계산만 하며 사는 것이 아니라, 바로 지금 이 순간의 삶을 살고 있다."
이 말은 주택의 본질을 정확히 짚어줍니다.
지금 대한민국 부동산 담론은 온통 시세차익, 즉 교환가치에만 매몰돼 있습니다. 정작 집이 주는 진짜 가치, 사용가치는 정책 논의에서 실종된 지 오래입니다.
주택에는 두 가지 가치가 공존합니다. 팔았을 때 얻는 시세차익, 즉 교환가치와 그 안에서 실제로 누리는 삶의 질, 즉 사용가치입니다. 그런데 지금 정부의 세제·대출·거래 규제는 온통 교환가치를 억누르는 데 초점이 맞춰져 있습니다.
다주택 중과, 실거주 의무, 비거주자 세부담 강화 같은 정책들이 쏟아지면서, 정작 집이라는 공간에서 안정적으로 살아가려는 실거주자들의 사용가치까지 함께 훼손되고 있습니다. 시세차익을 잡겠다고 만든 규제가, 오늘 이 순간 그 집에서 살고 있는 사람들의 삶의 질까지 흔드는 역설이 벌어지고 있는 것입니다.
정부 입장에서는 투기적 수요를 억제해야 실수요자의 진입 문턱이 낮아지고, 장기적으로는 사용가치를 지키는 길이라고 반박할 수 있습니다.
하지만 현실은 다르게 흘러갑니다. 대출 규제와 세제 강화가 공급 위축과 맞물리면서 전세의 월세화가 가속화되고, 정작 실거주를 원하는 사람들은 더 큰 주거비 부담을 떠안고 있습니다. 교환가치를 잡으려다 사용가치까지 함께 무너뜨리는 정책 설계의 균형 실패가 반복되고 있는 셈입니다.
구조적 불균형이 언제, 어떤 형태로 시장 왜곡을 만들어낼지 주시해야 합니다.
집은 숫자가 아니라 삶의 공간입니다. 교환가치만 쫓는 정책이 아니라, 그 집에서 오늘을 살아가는 사람들의 사용가치를 함께 지키는 정책 설계가 필요한 시점입니다.
AI부동산경제신문ㅣ강원지사장
이태광 상임고문 글로벌 경영학 박사 · 부동산학 박사
미국 미드웨스트대학교(Midwest University)
부동산학 주임교수 및 ISO 국제인증 심사교육원 원장
미국 미드웨스트대학교(Midwest University) 글로벌 부동산학 박사 취득
미국 Midwest University Ph.D. 리더십경영학 박사 취득
대한법률부동산연구소 소장(연구기관 대표)
미드웨스트대학교 대학원 부동산학 석·박사 과정 교수
(전) 한국열린사이버대학교 부동산금융자산학과 교수
한국부동산경매학회 수석연구위원
출간도서
『24시간이면 배우는 부동산 경매』
『부동산 심리학』, 『도시재생』
『GPT로 보는 부동산 경제』등이 있다.
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