[부동산정보신문] 올해 상반기 전국 아파트 교환거래가 305건으로 집계되며, 최근 3년 만에 최대치를 기록했다. 이는 지난해 상반기 394건에는 미치지 못하지만 2022년과 2023년 대비 현저히 증가한 수치다. 한국부동산원 통계에 따르면 서울에서는 같은 기간 57건의 아파트 교환거래가 이루어져 지난해 상반기 59건과 비슷한 수준을 보였다. 특히 2024년 상반기 41건과 비교하면 39% 증가한 결과다.
아파트 교환거래는 두 주택 소유자가 서로 아파트를 맞바꾸는 방식으로, 일반 매매와 마찬가지로 양도소득세와 취득세가 발생한다. 하지만 매도와 매수가 동시에 진행되어 계약, 잔금, 등기 이전 절차를 한 번에 처리할 수 있는 점이 특징이다. 집값 차액만큼 현금 정산하면 되기 때문에 자금 부담이 줄고, 거래 시간도 단축된다. 이런 장점 때문에 세금 부담이 커지는 최근 부동산 환경에서 절세 수단으로 주목받고 있다.
정부가 추진 중인 세제 개편안에 따르면 내년부터 양도세 장기보유특별공제(장특공제)가 단계적으로 장기거주소득공제로 전환된다. 또한 1가구 1주택자의 양도차익 공제 한도는 2028년에 20억원, 2029년에는 10억원으로 축소된다. 특히 고가주택 보유자의 경우 양도세 부담이 크게 늘어날 가능성이 크다. 신한은행 우병탁 전문위원이 시뮬레이션한 결과, 서초구 래미안 퍼스티지 전용 84㎡ 아파트를 16억원에 매입해 10년 거주 후 56억원에 매도할 경우 양도세는 올해 2억 4185만원에서 2028년 4억 4985만원, 2029년에는 9억 4500만원까지 상승할 것으로 추정됐다.
이런 세 부담 증가를 피하고자 초고가 재건축 단지가 집중된 압구정, 반포 지역에서 부모와 자녀 간 맞교환 거래가 늘어날 것으로 전망된다. 맞교환은 제3자 간 거래보다 협의가 원활하고, 상속과 증여를 염두에 둔 자산 재배치에도 효율적이라는 이유에서다. 다만, 거래 가격이 아파트 동·층 등에 따라 달라질 수 있어 실제 양도세나 증여세 부담이 예상보다 클 수 있으므로 계약서에 동일 금액을 적는 방식은 위험하다고 세무 전문가들은 지적한다.
세무법인 와이즈 백종원 세무사는 “맞교환을 통해 양도차익을 미리 정산하고 취득가액을 높이는 방법이 절세에 도움이 될 수 있다”면서도 “가격 차이에 따른 세무 리스크도 존재하므로 신중한 접근이 필요하다”고 설명했다. 우병탁 전문위원은 “제3자와의 교환은 조건 맞추기가 어려워 실제 거래로 이어지기 힘들지만, 가족간 맞교환은 협의가 쉽고 결과적으로 ‘똘똘한 집’을 유지하는 효과가 있다”고 말했다.
이처럼 세 부담 강화와 맞물려 아파트 교환거래가 증가하는 현상은 다주택자의 세금 부담 완화와 자산 관리 전략의 일환으로 볼 수 있다. 특히 부모-자녀 간 거래는 단순한 부동산 매매를 넘어 상속과 증여를 고려한 장기적인 자산 재편 방안으로 자리잡아 가는 모습이다. 부동산 시장의 세제 변화와 맞물려 향후 교환거래는 더욱 활발해질 가능성이 크다.
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