정부가 2028년부터 적용할 종합부동산세(종부세) 개편안에 따라 다주택자들의 세 부담이 크게 변화할 것으로 나타났다. 이번 개편은 세율 산정 기준을 주택 수에서 주택 가액 중심으로 단일화하는 내용을 골자로 한다.
그러나 실제 세액 계산에는 기본공제액과 공정시장가액비율이 달라 다주택자들의 부담이 오히려 커질 전망이다. 1주택자에게는 공정시장가액비율이 70% 적용되는 반면, 3주택 이상 보유자에게는 80%가 적용된다. 여기에 기본공제액에서도 차이가 있어 주택 수 단일화로 인한 세제 완화 효과가 상쇄된다.
부동산 업계 분석에 따르면 3주택 이상 보유자와 1주택자 간 종부세 세액 격차가 아파트 시가 14억원 기준 약 20만원에서 시작해 시가가 높아질수록 현행보다 더 크게 벌어진다. 현재에도 3주택 이상 보유자는 30억원 주택 기준 157만원, 50억원 기준 465만원, 80억원 기준 1588만원의 세금 차이가 있다. 개편 이후 이 차이는 수백만 원에서 수천만 원 단위로 확대될 것으로 예상된다.
이번 개편안은 경기도 내 주요 상권과 신도시 주택 시장에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 일부 초고가 1주택자가 최고 80% 세액 공제를 받던 부분에 한도가 신설돼 부담이 조정될 여지는 있으나, 전반적으로 다주택 보유보다는 단일 고가 주택 보유에 유리한 구조가 유지된다.
이 때문에 다주택자가 외곽이나 소형 주택 여러 채를 보유하는 대신 접근성이 뛰어난 핵심 지역 단일 주택에 자산을 집중하는 경향이 커질 전망이다. 다주택을 유지할 경우 종부세 부담이 크게 늘어나면서 지방이나 외곽 매물을 처분하고 상급지로 갈아타는 수요가 증가할 가능성이 크다.
정부는 “가액이 같은 경우 10억원짜리 3채가 30억원짜리 1채보다 세 부담이 과도하다는 지적이 있었다”며 이번 개편이 과세 형평성을 높이기 위한 조치라고 설명했다. 다만, 공제액이 적은 다주택자 그룹에게는 세액 격차가 크게 줄어들지 않아 정부의 과세 형평성 목표 달성에 의문이 제기된다.
한 정부 관계자는 “고가 1주택자가 종부세 세액의 80%를 공제받던 점이 ‘똘똘한 한 채’ 선호를 유발하는 주요 요인”이라며 “이번 개편으로 1주택자와 3주택자 간 세액 격차가 기존보다 줄어들 것으로 본다”고 밝혔다.
이번 개편안은 수도권 부동산 시장에서 다주택자의 보유 전략에 변화를 가져올 것으로 보인다. 세 부담 증가에 따른 매물 증가가 외곽 지역에 집중될 수 있으며, 핵심지역의 단일 고가 주택 선호 현상이 강화될 가능성이 크다. 이에 따라 지역별 주택 시장의 수급과 가격에 미치는 영향이 주목된다.
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