올해 서울 부동산 시장에서 아파트와 비아파트 거래량이 상반된 흐름을 보였다. 대출 규제 강화와 높은 매매 가격 부담으로 아파트 거래는 감소했으나, 상대적으로 진입 장벽이 낮은 연립·다세대 주택(빌라) 거래는 크게 늘었다.
부동산 플랫폼 다방에 따르면 올해 1~5월 서울에서 연립·다세대 주택 매매 거래량은 1만9,273건으로, 지난해 같은 기간 1만3,215건 대비 45.8% 증가했다. 월세 거래도 12.8% 늘어난 반면, 전세 거래는 3.0% 소폭 줄었다.
반면 서울 아파트 매매 거래량은 같은 기간 3만4,932건으로 전년 동기 3만5,419건보다 1.4% 감소했다. 아파트 전세 거래는 24.5%, 월세 거래는 3.9% 각각 줄면서 임대차 시장도 전반적으로 침체된 모습을 보였다.
지역별로 보면 서울 25개 자치구 모두에서 연립·다세대 매매 거래가 증가했다. 특히 광진구가 95.7%로 가장 높은 증가율을 기록했고, 송파구(82.4%), 영등포구(82.2%)가 뒤를 이었다. 아파트 거래는 도봉구(95.6%), 노원구(85.0%) 등 서울 외곽 지역에서 거래가 늘어나는 경향을 나타냈다. 집값 상승 부담으로 외곽 아파트 수요가 몰린 결과로 풀이된다.
6월 서울 임대차 시장에서는 연립·다세대 원룸(전용면적 33㎡ 이하)의 전세 보증금과 월세가 모두 하락했다. 다방여지도 조사 결과, 서울 원룸의 평균 전세 보증금은 2억2,197만원으로 전월 대비 86만원(-0.4%) 떨어졌고, 평균 월세는 64만원으로 6만원(-8.2%) 내렸다. 월세는 상반기 중 가장 낮은 수준이다.
하지만 강남권과 핵심 지역 임대료는 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 서초구는 평균 전세 보증금이 전월에 비해 2.7% 올라 서울 평균의 129%에 달하며 11개월 연속 최고가 자리를 지켰다. 월세는 강남구가 평균 102만원으로 서울 평균의 158% 수준을 기록하며 13개월 연속 최고가를 유지했다. 이어 성동구(134%), 용산구(130%), 동대문·서초구(116%)가 높은 월세를 기록했다.
반대로 강북구는 서울 평균 월세의 61%로 가장 낮았으며, 노원구(67%), 구로구(73%), 중랑구(78%), 종로구(84%)가 뒤를 이었다.
이 같은 흐름은 대출 규제 강화와 높은 아파트 가격 부담이 실수요자들의 주택 선택에 영향을 미친 결과로 분석된다. 빌라와 같은 비아파트 주택이 상대적으로 진입 장벽이 낮아 실수요자들이 선호하는 주거 형태로 부상했다.
서울시 부동산 시장에서는 아파트 가격 상승과 거래 감소가 외곽 지역 중심으로 나타나는 한편, 임대차 시장에서는 지역별 양극화 현상이 이어지고 있다. 강남권을 중심으로 임대료가 높게 유지되는 가운데, 외곽 지역과 중저가 주택 임대료는 하락하는 흐름이다.
이러한 변화는 주거 비용 부담이 커지는 상황에서 실수요자와 임차인의 주거 선택에 중요한 변수로 작용하고 있다. 앞으로도 대출 규제와 집값 변동에 따라 비아파트 주택 수요와 임대료 수준에 영향을 줄 가능성이 있다.
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