[부동산정보신문] 박두호 선임기자=서울 아파트 매매 거래량이 6년 만에 전세 거래량을 넘어섰다. 5월 서울 아파트 매매 거래는 8691건으로 같은 달 전세 거래 8324건보다 367건 많았다. 이는 지난해 5월과 비교하면 큰 변화다. 당시에는 전세 거래가 1만2576건으로 매매 7577건보다 4999건 많았다. 서울에서 매매 거래가 전세 거래를 앞선 것은 2020년 6월 이후 처음이다.
이번 매매 거래량 역전 현상은 주로 서울 외곽 지역 중저가 단지에서 발생했다. 지난해 5월에는 전세보다 매매 거래가 많은 자치구가 구로구 한 곳뿐이었다. 하지만 올해 5월에는 구로구를 포함해 관악구, 성북구, 노원구, 도봉구 등 16개 구로 확대됐다. 반면 강남·서초·송파 등 주요 강남권 지역은 여전히 전세 거래가 매매보다 많았다.
전세 시장이 빠르게 위축되면서 실거주 수요가 매매로 이동한 결과다. 신규 전세 거래는 1년 새 6316건에서 3720건으로 41.1% 감소했다. 기존 세입자가 계약갱신청구권을 활용해 전세를 유지하는 상황에서, 새 전세를 구해야 하는 수요자는 매매로 눈길을 돌렸다. 갱신 계약도 5415건에서 4409건으로 18.6% 줄었다.
특히 보증금 5억원 미만 전세는 1년 사이 5481건에서 3191건으로 41.8% 감소하며 전세 공급 감소가 두드러졌다. 부동산 빅데이터 플랫폼 ‘아실’에 따르면 지난해 5월 서울 아파트 전세 매물은 약 2만5000건 수준이었으나 올해 상반기에는 1만5000여 건까지 줄었다. 월세 매물도 같은 기간 1만9000여 건에서 1만4000여 건으로 감소했다. 6월 들어 전세 매물은 2만 건대를 회복했으나, 이는 반포 래미안트리니원과 디에이치방배 등 신규 입주 단지 영향이 크다는 평가다.
전세 물량 감소는 전셋값 상승으로 이어졌다. 한국부동산원이 발표한 6월 넷째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비 0.35% 상승했다. 이는 2013년 10월 셋째 주 이후 가장 큰 주간 상승폭이다.
전문가들은 이번 매매 거래 증가 현상을 전세 시장 위축에 따른 비자발적 매수로 보고 있다. 적절한 전세를 구하지 못한 실수요자가 상대적으로 대출 부담이 적은 외곽 중저가 아파트와 소형 평형으로 눈을 돌리고 있다는 설명이다.
우리은행 부동산연구원 남혁우 연구원은 “전셋값 상승률이 가파르고 매매가격 상승은 더뎠던 도봉구, 구로구 등 서울 외곽 지역에서 정책대출이 가능한 6억원 전후 아파트나 소형 평형을 중심으로 무주택 1인 가구와 신혼부부 등 실수요 유입이 꾸준히 발생하고 있다”고 분석했다.
서울 부동산 시장의 이번 변화는 전세난 심화와 함께 실거주자들의 주거 선택 방식에 직접적인 영향을 주고 있다. 신규 전세 공급이 줄고 전셋값이 오르면서 전세 대신 매매로의 수요 이동이 현실화되고 있다. 이에 따라 외곽지역과 중저가 아파트에 대한 관심이 높아지고, 이들 지역 주택시장에 새로운 활력이 형성되는 모습이다.
전세 시장의 구조적 변화가 서울 주택 시장 전반에 미칠 영향과 향후 매매·전세 가격 추이, 실거주 수요 패턴 변동 여부가 주목된다. 정부의 주택 정책과 금융 규제 변화도 시장 움직임에 중요한 변수로 작용할 것으로 보인다.
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